DSR이란? 2021 대출규제! 신용대출, 주담대(주택담보대출) 한도

DSR이란? 2021 대출규제! 신용대출, 주담대(주택담보대출) 한도, 영끌 가능 연소득?

 

 

오는 7월(2021년 7월)부터는 대출받기가 좀 더 까다로워지게 됩니다. 개인 DSR을 40%로 규제하기 때문인데요, 이에 오늘은 정부가 새롭게 발표한 대출규제 내용을 정리하고, 그에 따라 내가 받을 수 있는 최대 대출금액과 또한 가장 관심이 많은 주담대(주택담보대출) 영끌 가능 연소득 하한선은 과연 얼마나 되는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

<목차>

1. DSR이란?
2. 2021년 7월 이후 대출규제 내용
3. 연소득에 따른 신용대출과 주담대(주택담보대출) 한도, 영끌(주담대+신용대출) 가능 연소득 얼마?

1. DSR이란?

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먼저 DSR이란 Debt Service Ratio의 약자로, 총부채원리금상환비율을 뜻합니다. 이는 DTI(Debt to Incomen Ratio) 보다 강화된 개념인데요, 자신이 버는 연소득에서 갚아야 할 원리금(원금+이자)이 얼마나 차지하는지를 나타낸 비율을 말하는 것입니다. 

 

 

예를 들어, 연 5000만 원을 버는데, 한 해 갚아야 하는 돈이 2500만 원이라면, DSR은 50%, 2000만 원이라면 40%가 되는 것인데요, 여기서 중요한 것은 갚아야 할 원리금 안에 주택담보대출뿐 아니라, 신용카드, 자동차 할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등의 모든 부채에 대한 원리금이 전부 포함이 된다는 것입니다.

 

2. 2021년 7월 이후 대출규제 내용

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2021년 7월부터 시행되는 새로운 대출규제 내용은 크게 두 가지로 나누어볼 수 있습니다. 바로 DSR 40% 적용 대상 확대와 신용대출 만기 축소가 그것인데요, 이에 따라 신용대출은 물론 주택담보대출 한도까지 상당한 지장이 있을 것으로 보입니다. 

 

 

▷2021년 7월 이후 대출규제, DSR 40% 적용대상 확대

 

정부는 그동안은 투기지역, 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택에만 이러한 대출규제를 적용해 왔는데요, 최근 가계대출이 폭발적으로 증가함에 따라 2022년까지 가계부채 증가율을 코로나 19 이전 수준으로 복원하겠다는 것을 목표로 삼고 있다고 합니다. 

 

 

이에 따라 올해(2021년) 7월부터 전 규제지역 6억원 초과 주택과 신용대출이 1억 원이 넘는 경우, 그리고 2022년 7월부터는 총 대출액(주택담보+신용대출) 2억 원 초과, 2023년 7월부터는 총 대출액 1억 원 초과될 경우에도 원리금 상환액이 소득의 40%를 넘어설 수 없도록 차주별 단위의 상환 능력 심사가 의무화된다고 합니다.

 

 

▷2021년 7월 이후 대출규제, 신용대출 만기 축소

 

현재 일부 주택담보대출은 실제 만기를 적용하고 있지만, 신용대출은 만기 10년을 적용하고 있습니다. 특히 1년마다 갱신되는 한도성 여신(마이너스 통장)에도 관행적으로 만기 10년을 적용하는 실정입니다. 결국 5000만 원의 신용대출이 있다면 원금만 연 500만 원을 상환한다고 보는 것입니다. 

 

 

정부가 이번에 발표한 새로운 대출규제는 이러한 대출 만기를 2021년 7월부터는 10년에서 7년으로, 2022년 7월부터는 5년까지 축소한다는 것인데요, 만약 그렇게 되면 7000만 원의 신용대출이 있다면 그동안은 매년 상환해야 할 원리금은 원금 700만 원+이자로 계산했지만 앞으로 오는 7월부터는 대출 만기일이 축소(계산)됨에 따라 상황 해야 할 원리금이 늘어나게 되면서 DSR 40% 적용 시 그만큼 다른 대출을 받을 수 있는 한도액이 줄어들게 되는 것입니다. 

 

 

여기서 주담대(주택담보대출)의 경우는 만기일을 축소해서 계산하지 않기 때문에(실제 만기가 적용) 사실 다른 대출이 없다면 DSR 40% 규제가 대출시장에 미치는 영향은 크지 않다고 볼 수 있는데요, 이유는 규제지역의 경우 이미 주택담보대출비율(LTV)이 40~50%로 제한돼 있기 때문입니다.

 

금융위는 시뮬레이션에서도 연봉 5,000만원의 직장인이 투기지역에서 9억 원 집을 살 때 DSR 40%를 적용해도, 만기를 30년(금리는 2.5%로 가정, 매년 원리금 총액 2000만 원)으로 늘리면 최대 4억 2,200만 원을 받을 수 있습니다. 

 

 

이는 현재 (투기지역 9억 원 집에 대한) LTV(담보대출비율) 40% 규제 대출한도인 3억 6,000만원보다 오히려 많은 금액이죠. 결국 3억 6,000의 담보대출을 받고도 추가로 얼마만큼의 신용대출을 받을 수가 있다는 것인데요, 하지만 주담대(주택담보대출)를 받기 전에 이미 신용대출이 많이 있다면 이야기는 완전히 달라진다는 것입니다. 

 

 

다시 말해, 연봉 5천 만원인 경우 DSR 40%를 적용할 때 1년 동안 상환해야 할 원리금이 최대 2000만 원이 나오는데요, 이것은 신용대출의 경우 현재로서는 대출 만기일을 10년으로 적용하기 때문에 최대 2억(=2000*10)까지 받을 수가 있었다면 올해 7월부터는 대출 만기일이 7년으로 축소 계산된다고 하면 최대 1억 4천(=2000*7)까지, 내년(2022년) 7월부터 만기 5년으로 축소되면 최대 1억(2000*5)까지가 한도가 됩니다.

 

이러한 DSR 40% 한도에서 올해 7월 이후 만약 신용대출을 1억 4천만 원을 이미 받았을 때는 주담대를 전혀 받을 수 없게 되고, 내년에는 1억 신용대출을 받은 경우 주담대를 받을 수 없게 되는 것입니다. 

 

단, 여기서 원금을 은행에서 빌렸다가 도로 갚을 수 있는 전세자금 대출이나, 정부 정책과 연결된 대출 등은 40% 계산할 때 포함되지 않는 다고 합니다. 

 

3. 연소득에 따른 신용대출과 주담대(주택담보대출) 한도, 영끌(주담대+신용대출) 가능 연소득 얼마?

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▷연소득에 따른 신용대출과 주담대(주택담보대출) 한도

 

그러면 앞으로 연소득 대비받을 수 있는 주담대 및 신용대출 한도액은 얼마인지가 궁금하실 텐데요, 예를 들어 설명드리자면, 투기지역 LTV 40%를 적용할 때 주택 가격이 10억 인 경우 최대 3억 8,000을 주담대로 받을 수가 있고, 15억 일 경우 최대 4억 8,000까지 받을 수가 있는데요, 일단 주택 가격이 14억 일 경우 주담대로 받을 수 있는 최대 금액은 4억 6,000만 원이 됩니다.

 

 

이것을 대출만기 30년, 이자율 약 2.5~2.7%로 할 때 DSR 40%를 적용하면 연봉이 약 6,000만 원 정도가 되어야 대출을 온전히 받을 수가 있게 되는데요, 만약 연봉이 이보다 더 많다면 6000만 원 이상의 연봉에 대한 DSR 40% 만큼 신용대출을 더 받을 수 있게 됩니다.

 

▷영끌(주담대+신용대출) 가능 연소득 얼마?

 

금융위원회가 이번에 앞으로 소득으로 감당하기 어려운 대출을 막는다는 취지로 단계적 가계대출 강화 방안을 내놓았다고 하지만, 연 소득이 높은 고소득자들에게는 크게 영향을 미치지 못한다고 할 수 있는데요, 연 소득이 1억 원이 넘는 고소득자들의 경우에는 거의 영향을 받지 않는다고 볼 수 있습니다. 

 

 

실제로 은행권에서는 1억원 상당의 마이너스통장을 줄이거나 해지하지 않고도 현행 담보대출비율(LTV) 한도까지 모두 영끌(영혼까지 끌어모음)할 수 있는 고소득 사례가 많다고 설명하고 있습니다. 

 

반면 소득이 적은 고령층과 은퇴자, 서민의 경우는 담보 중심에서 소득 중심으로 대출 관행이 바뀌면 받을 수 있는 대출 한도가 크게 줄어들 것으로 예상됩니다. 결국 어려운 사람들은 더 어려워지는 거죠.

 

 

한 은행의 시뮬레이션에 따르면, 연소득이 2억원이고 1억 원 한도의 마이너스통장을 터놓은 대출자가 규제지역의 시세 10억 원짜리 아파트를 담보로 주택담보대출을 받는 경우 올해 7월 이전이다 이후, 내년 7월 이후까지 LTV 비율(9억 원 이하분 40%, 9억 원 초과분 20%)에 따른 최대한도인 3억 8천만 원의 주담대를 모두 받을 수 있다고 합니다. 

 

여기서 마이너스통장 금리는 연 3%, 주택담보대출의 금리와 분할상환기간(원리금 균등 방식)은 연 2.7%, 30년으로 가정했을 경우인데요, 상당히 현실적인 계산을 했을 경우입니다. 

 

 

이 대출자는 현재 기준으로 DSR 산정 시 마이너스통장 원리금이 1300만 원으로 계산되지만 내년 하반기부터는 2300만 원으로 대폭 늘어나게 되는데요, 하지만 이 경우에도 DSR은 40%를 넘지 않아 주택담보대출 한도에는 영향이 없습니다. 

 

1억 원 이하 소득의 신용대출자 가운데 상당수가 올해 7월 이후 개인별 DSR 40% 적용, DSR 산정 시 마이너스통장(신용대출) 상환기간 축소(현행 10년-> 올해 7월 7년-> 내년 7월 5년)에 따라 지금보다 주택담보대출 한도가 줄거나 주택 담보대출을 다 받으려면 신용대출을 줄여야 하는 상황과 비교해 차이가 있습니다.

 

이번 대출규제 강황에 영향을 받지 않고 1억 원의 마이너스 통장을 유지한 채 LTV 한도를 모두 끌어 쓸 수 있는 연소득 하한 선은 1억 400만 원으로 추산되고 있는데요, 연소득이 1억 400만 원인 대출자의 경우 올해 7월, 내년 7월 이후까지 모두 지금과 같은 3억 8천만 원의 주택담보대출을 받을 수 있습니다.

 

 

아파트 가격 시세를 규제지역에서 주택담보대출이 가능한 상한선인 15억원으로 높여 계산하면, 이 변함없는 영글 가능 대출자의 연 소득 한계선은 1억 1천600만 원으로 다소 높아지게 되는데요, 이 대출자는 마이너스 통장을 건드리지 않고 4억 8천만 원까지 제도 변화 이후에도 계속 주택담보대출을 기대할 수 있을 것으로 보입니다. 

 

한 시중은행 관계자는 "주택담보대출의 경우 DSR 산정 과정에서 대출이 없는 배우자의 연 소득을 합산할 수 있기 때문에 연 소득 1억 원이 넘는 상당수 가계는 중 저소득자 가계에 비해 이번 대출 규제로부터 큰 영향을 받지 않을 수 있다"라고 설명했습니다. 

 

그는 또 이어 "신용대출이 있는 상태에서 주택담보대출을 받는 경우 DSR 산정 시 배우자 소득 합산이 가능하지만, 주택담보대출을 먼저 받고 나중에 신용대출을 받는 경우 합산이 불가능한 만큼 대출 계획이 있다면 신용대출부터 받아놓는 게 낫다고 설명했습니다.